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SEUS DIREITOS > FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Caro consumidor sabemos que o sonho de todo o brasileiro é a conquista da casa própria, e por esta razão, trabalhamos diuturnamente para conseguir dar a entrada no tão sonhado imóvel e dar um basta no aluguel.
Porém, superada essa primeira vitória sobrevém a segunda parte que é o financiamento do imóvel tão sonhado.
Todos sabem que ao comprar um imóvel se paga dois, porém, a maioria dos consumidores não sabe como fugir dos juros abusivos aplicados pelas Instituições Financeiras nos contratos de financiamento de imóveis não restando outra saída senão cumprir ao que foi estipulado no contrato sem qualquer possibilidade de discussão.
Mas não é bem assim, o consumidor tem direito de revisar as cláusulas contratuais que entende abusiva e lhe coloca em desvantagem exagerada diante do que dispõe o Artigo 6º, V, Artigo 39, V, Artigo 51, IV, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Pois, é importante esclarecer que nem sempre os juros contratuais demonstram ser alto, a exemplo típico se analisar um financiamento com juros percentuais de 10% ao ano, porém, a questão não está na taxa anual aplicada ao contrato e sim na forma em que o banco realiza o cálculo com a porcentagem de 10% ao ano, ou seja, depende do método utilizado pelo banco para se chegar ao valor da prestação mensal do imóvel.
Na maioria dos contratos de financiamento de imóveis o banco aplica a conhecida tabela price que aplica juros sobre juros sobre o valor principal financiado e quanto maior a quantidade de prestações maior quantidade de vezes os juros se multiplica em si mesmo.
Isso é um verdadeiro abuso e ofensa ao direito do consumidor, colocando-o, em desvantagem exagerada. Nesse tipo de financiamento (método price) a parcela inicia com um valor baixo e depois vai aumentando no decorrer do tempo, ao contrário do método SAC que inicia a parcela com um valor mais alto e no decorrer do contrato a parcela vai reduzindo, porém, trata-se de um método price aos avessos, possuindo, também a capitalização de juros de forma composta.
Os juros sobre juros também é conhecido como "juros compostos", ou ainda, "anatocismo", são detectados na aplicação da tabela price e na tabela SAC, o que é vedado pela Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal.
Nesse contexto, o sistema de capitalização simples (Método de Gauss) é o mais benéfico e favorável ao consumidor que realiza qualquer financiamento, seja de bem móvel, ou imóvel, porém, na pratica as Instituições Financeiras não aplicam no contrato o sistema de capitalização simples, mas, sim, a tabela price que utiliza o método de capitalização de juros na forma composta e não simples, o que, via de regra, torna elevado o valor das parcelas do financiamento.
Assim, para pedir a conversão do Método Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante) para o método de GAUSS conhecido como Sistema de Capitalização Simples é necessária a interposição de Ação Judicial conhecida como Ação de Revisão Contratual.
Para ingressar com uma ação revisional a L&S ASSESSORIA através de seus peritos contábeis especialistas em cálculos de financiamento realiza uma perícia contábil minuciosa no contrato celebrado e detecta a abusividade dos juros abusivos "compostos", bem como, taxas e cobranças indevidas.
 Constatada as ilegalidades na pericia contábil é apurado o valor correto da parcela com aplicação do Sistema de Capitalização Simples (Método de Gauss)com aplicação da mesma taxa de juros pactuada no contrato, por exemplo; se constar do contrato taxa de juros de 12% ao ano, assim, constará na pericia realizada, portanto, a ação não visa discutir taxa de juros, mas, sim a exclusão dos juros compostos, ou capitalizados, de modo a reduzir de forma considerável os juros abusivos (excessivo) do seu contrato de financiamento.
Essa conversão do método price para o método de Gauss pode ser aplicado tanto em financiamento de imóveis quanto em financiamento de veículos, por isso, não perca tempo e entre em contato com nossa assessoria e agende gratuitamente um consulta com nossos Consultores Jurídicos e obtenha maiores esclarecimentos sobre seu financiamento fazendo uma simulação gratuita.
Confira-se algumas decisões favoráveis proferidas pelo EgrégioTribunal de Justiça do Estado de São Paulo,que vem aplicando o método de Gauss ao contratos bancários por ser um método menos oneroso ao consumidor, confira-se:
TJSP – JUROS – Capitalização – Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) – Ilegalidade, por encerrar cálculo exponencial (juros compostos) na obtenção do valor da prestação – Súmula 121 do E. STF – Substituição do Sistema Francês de Amortização pelo método Gauss, com recalculo desde a origem do pacto – Recursos parcialmente providos para determinar o refazimento dos cálculos, desde o início do contrato, com a substituição da Tabela Price pelo método Gauss – Recurso parcialmente provido Apelação xxxxxx – reg. 17/06/2009.
TJSP – Apelação xxxxx onde ficou consignado: "… em brilhante voto na Apelação nº xxxxxx, o eminente Des. WALDIR DE SOUZA JOSÉ bem esclareceu a questão, demonstrando que ocorre a capitalização no momento em que é utilizado a fórmula R=Px[i(l+i)"]+[(l+i)"-1], porque é nesse momento que ocorre a utilização de um critério de juros compostos para obtenção do valor da prestação. É nesse instante que age o FATOR EXPONENCIAL, fazendo com que na equação dos números que irão consubstanciar a fórmula, ocorra a incidência dos juros sobre juros. O cálculo que a equação da Tabela Price encerra é exponencial. Os juros crescem em progressão geométrica. Em outras palavras: na tabela Price a capitalização aperfeiçoa-se de uma única vez (mas que é desmembrada em tantas vezes forem as prestações), porque é no momento em que se aplica a fórmula (preenchida dos critérios dos juros compostos) que se descobre o valor da prestação mensal. Depois que foi determinado o valor da prestação mensal, no momento mesmo em que os números são lançados no papel, não acarretará uma nova capitalização no decorrer do financiamento", salvo no caso de inadimplemento, porque a capitalização já ocorreu no instante em que foi aplicada a fórmula para determinação do valor da prestação.
  
Confira ainda decisão do Superior Tribunal de Justiça acerca do "anatocismo" em contrato de financiamento de imóvel (SFH):
STJ – REspxxxxxx – CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. REAJUSTE DE ACORDO COM ACATEGORIA PROFISSIONAL DO MUTUÁRIO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA 5/STJ. INCIDÊNCIA. TABELA PRICE. JUROS CAPITALIZADOS. ANATOCISMO. CARACTERIZAÇÃO. 1. Ação ajuizada por mutuários do SFH para ter revisado o contrato de financiamento imobiliário. Acórdão do TRF/4ª Região que: 1) aplicou o CDC; 2) determinou o reajuste do saldo devedor pela UPC até o limite da variação do salário dos mutuários conforme o contratado; 3) afastou o Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, por ser posterior ao contrato; 4) repeliu a incidência de juros compostos ao contrato e 5) condenou a CEF à restituição de quantias eventualmente pagas a maior. Recurso especial da CEF pugnando pela compensação dos valores eventualmente pagos a maior pelo mutuário com o saldo devedor do financiamento, pela não-incidência do CDC, pela utilização da Tabela Price na amortização e pelo reajuste no mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional do mutuário (e não do salário do mutuário individualmente). 2. No concernente aos pedidos de compensação de valores pagos a maior pelo mutuário com o saldo devedor do financiamento, o pleito é de competência do Juízo da Execução, onde a existência dos referidos valores e a eventual possibilidade de compensação serão apurados em fase de liquidação. Pronunciar-se, em sede de recurso especial, sobre tal questão, usurparia a competência originária do juízo natural (da execução), promovendo verdadeira supressão de instância. Ademais, a CEF não fundamentou seu recurso em nenhum dos permissivos constitucionais, seja pela eventual violação à lei federal, seja pelo dissídio pretoriano. Inviável o conhecimento do recurso nesse particular. Não fosse o suficiente, a questão não foi abordada no âmbito do acórdão recorrido, faltando-lhe o necessário prequestionamento. 3. Quanto ao pleito de afastamento do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), a parte recorrente deixou de indicar afronta a dispositivos de lei federal que entendesse porventura violados. Tampouco apresentou qualquer divergência jurisprudencial que abrisse a via extraordinária de jurisdição, razão pela qual o recurso, também nesse ponto, não merece ser conhecido. 4. Quanto ao pleito relativo ao reajuste do saldo devedor conforme variação de aumento e periodicidade de acordo com a categoria profissional do mutuário, e não o seu salário individualmente, o acórdão recorrido baseou-se fundamentalmente em cláusulas contratuais. Portanto, sua análise demandaria o reexame e a interpretação dessas cláusulas, o que é expressamente vedado pelo enunciado sumular nº 5/STJ. 5. A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no sistema em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior a quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente com os fins sociais do sistema Financeiro da Habitação.
Por isso, caro consumidor não perca mais tempo LIGUE agora para L&S ASSESSORIA e agende uma CONSULTA GRATUITA e de um basta aos juros abusivos "JUROS COMPOSTOS NUNCA MAIS"!




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